ハワイでお家購入　全プロセスお見せしますPart5

６月はじめから２か月の間ほぼ毎日物件探しをしていて

オファー（買いの意思表示）を出しては競り負け…..

を繰り返した結果、

２月のスタートから６か月余りで

ついにお家を購入することができました‼

その全プロセスと注意点をここに記したいと思います

アメリカで不動産購入をお考えの方の参考になればと思います

今回のブログは自分自身にとっても”保存版”にできる内容です‼

安心のルックJTBや、お手頃価格が魅力のJTBお買得旅！

いい物件の値段は下がらない

今年に入ってからもアメリカの住宅価格は

高騰し続けていました

ところが２月頃から住宅ローンの金利が上がり始めると

徐々に価格も下がり始めるというニュースが流れました

私は「ラッキー！」早く下がれ！下がれ！と祈っていましたが

残念ながら私が欲しいと思う家はほかの人も欲しいと思っているらしく

家の価格は全く下がりませんでした💦

そう、人気物件の価格はそう簡単には下がらないのです💧💧💧

人気エリア、たとえば学区がいいとか買い物が近いとか

治安がいい場所や

庭付きで内装がきれいにリモデルできている

景色がいい、周りに視界を邪魔するものがなく広々としている

などという物件はみんなが欲しがる物件です

そうこうしているうちに６月には一時的に住宅ローン３０年固定金利が

６％を超えてしまいました!!

このことが原因でオファーを入れる競争相手の数も徐々に減り始めました☺

アメリカではほとんどの住宅購入は

ローンを組んで家を買います

現金で購入する人はほとんどいません

なので金利が上がると頭金の額が不足していたり

収入が不足しているとローンが下りるのは非常に難しいです💦

しかも金利が高いと毎月のローン支払額が固定の場合

相当な負担となります

（日本では変動性が人気ですがアメリカでは固定金利にしておいて

あとでリファイナンスといって”借り換え”をする人がほとんどです）

その結果、家探しを始めた２月頃は一軒の家に約２０組のオファーが入っていましたが

この頃には８組ほどに減ってきていました

出口戦略を考える　アメリカで不動産は”投資”です

アメリカでは不動産は投資と考える人がほとんどです

つまり値上がりする物件を買う、売りやすい物件を買うことは

”鉄則”といっても過言ではありません

ましてや私たちのように老後もずっとハワイに住むのかどうか（住めるか）

わからない人、日本に帰国するかもしれない人にとっては

売却時のこと、つまり出口戦略は常に考えて購入しなければなりません

つまり自分が気にいった家だから買う、だけでは賢い投資にはなりません

エリア：学区、治安、買い物や病院の近い利便性を選ぶのか　

（ワイキキのような都会か、郊外の静かなエリアを選ぶのか）

家のタイプ：一軒家、タウンハウス、コンドミニアムのどれを選ぶのか

間取り：ファミリータイプの３ベッド以上なのか

カップル向けの２ベッド以下の小さいタイプがいいのか

をまず考えてさらに月々のコスト（費用）も考慮しなければなりません

ローンを組む場合月々の支払いにプラスして

HOA（管理費), Property Tax（固定資産税), Insurance（火災保険)

この３つがセットでもれなくついてきます

一軒家のHOA（管理費）は比較的安く月数十ドルで済むところがほとんどです

しかしタウンハウス、コンドミニアムは月々の管理費も＄500～＄１,000 以上します

高級なエリアはセキュリティがしっかりしていて

プールなどの施設が充実しているところは管理費も高額です

最悪なことに？HOA（管理費）は年々ドンドン上がっていきます

さらに購入した物件を賃貸に出す場合はこれらのことにプラスして

”貸しやすい物件”を考えて購入しなければなりません

実際の借り手をある程度イメージしてから購入しないと

借り手がなかなかつかないこともあります

特にワイキキエリアは賃貸物件もゴロゴロしているので

競争が激しくなり値段を下げないと借り手がつかないという悲惨な結果になります

ロイヤル・グランステージ 海外の旅

リアルター選びは慎重に　”リアルターチェンジ”が功を奏した

今回私たちが住宅購入で一番実感したこと

それは、リアルター（不動産屋さん）次第で買えるかどうかが決まる

といっても過言ではありません‼

実際に最初のリアルターさんは結構ハワイタイムな人で

「自分にとってしっくりくる金額の家が見つかるまでじっくり待てばいいよ」と

何度も言ってくれたのですが、

”自分がしっくりくる金額”なんか待っていたら

いつまでたっても家は購入できません！

• 第一にハワイの不動産市場はどれくらいホットなのか
• 第二にこの家を欲しいと思っている人はどれくらいいるのか
• 第三にこの家にはどれだけの値打ちがあるのか

まずこの３つがわかっていないとオファーを入れることはできません

しかもリアルターにもそれぞれテリトリーがあるようで

自分のテリトリー以外の情報はリアルターはほとんど知りません

なので自分が購入したいエリアに強いリアルターを選ぶことは重要です

たとえばワイキキに強いリアルターとカポレイに強いリアルターは違います

（たまにどこでもOK！なんていうリアルターがいますがまず疑ったほうがいいです💦）

最終的に私たちが家を購入できたのは

途中でリアルターをチェンジしたからです

カリフォルニア州ではリアルターと一旦契約すると契約期間中は

リアルターを変えることは法律で禁じられています

ところがハワイではそのような法律はありません

最初のリアルターさんで数回オファーを入れましたが

いつもタイミングが遅くて買えませんでした

そのことをリアルターにちゃんと伝えて仁義を通した後（怖～～～いっ!!）

ほかのリアルターと組んだことでやっと購入に至りました

リアルターには細かく、明確に、自分の欲しい物件を伝えて

ドンドン物件を紹介してくれる積極的なリアルターを選び

そしてこちらも毎回、

どうしてこの物件ではダメなのか

ハッキリ理由を伝えてお断りする、を繰り返すことがとても大事です

欲しい物件の条件は明確に　徐々に絞っていく感じで

私たちも欲しい物件の条件は最初はボヤーっとしていました

しかし毎日来る日も来る日も千本ノックのように

不動産サイトで物件を見るうちにだんだんと目が肥えてくるもので

欲しい物件が絞られてきます

ちなみに私たちの条件とは

多いなー！と思われるかもしれませんが

実際にはもっと細かく言えば色々あります💦

夫婦で購入を検討する場合は二人の意見も合わせておかないと

いざいい物件が出てきてもすぐにオファーを入れることができません

そしてモタモタしているといい物件はすぐに売れてしまいます

コレだ!!という物件がみつかったら

すぐにオファーを入れられるように普段から準備をしておくことも重要です

　物件を見ずに購入する時代　信頼できる人の協力は不可欠

私たちは今回物件を実際に一度も見ずに家を購入しました

えーーーっ⁉一か八か、ギャンブルやんか！！！！！

と驚かれる方も多いでしょうが

コロナ禍以降、家をビデオと写真だけで購入する人は激増しました

現地に行くことが難しくなった昨今では

一度も実物を見ることなく購入するのはアメリカではフツウになったといっても

過言ではありません

但し、今回私たちがお家購入に踏み切れたのは

ハワイに住む友達の存在なくしては不可能でした

学生時代からの同級生の彼女は

私がいい物件を見つけては私の代わりに何度も何度も家を見に行ってくれました

ビデオや写真を送ってくれたり

細部にわたって（キッチンの流しの下から引き出しの中まで）

全部見せてくれたり

エリアの良し悪しから

天候から（ハワイでは風通しは大変重要です）

ショッピングや病院など利便性まで説明してくれたり

交通量が多いとかフリーウエイが近いと騒音が大きいとか

不動産のリアルターが言わないところまで

正直に伝えてくれました

絨毯は汚れているから交換が必要とか

窓枠やクーラーまで修理が必要なところをみつけてくれたりと

まさに私の目となり手となり足となり動いてくれました

しかもリアルターの人から様々な情報を聞き出してくれては

コッソリ教えてくれたりもしました

常に私の側に立って良いことも悪いことも正直に伝えてくれる彼女には

感謝しかありません！！！！！

私にとって心強い友達が助けてくれたことは

ハワイで物件購入ができた大きなポイントです

たとえハワイに友人がいなくても

リアルターとより良い関係を作っておけば

面倒臭がらずにビデオを送ってくれたり

たくさんの情報をくれたりします

実際に私たちも物件購入後もリアルターさんには

賃貸管理の会社（プロパティマネージメント）や

火災保険の会社、修理屋さんなどいろんな人を紹介してもらっています

最後にはキャッシュオファーが勝つ　”Cash is King‼”

結局いくつかの物件にオファーを入れては競り負け落ち込む、を繰り返しながら

８月の初旬にやっとの思いで物件購入にこぎつけることができました

最後にオファーを入れた物件では

リスト価格（売り出し価格）より＄45,000（約６００万円）も上でオファーを入れたにも関わらず

12組がオファーを入れ（競争相手）、上位4組が最終決戦になり

Seller（売り手）から、

「最終価格をもう一度入れたい人は入れてください」という通達が来て

私たちはちょっとムッとしました

締切日が決められていたにも関わらずその日までに買い手を選ばず

さらに値段を吊り上げようとしたりして！と

私たちは半ば呆れていました

Seller（売り手）が悪いのかSeller側のリアルターが悪いのか

知らんけど、ふざけんな！です

私たちは自分たちBuyer側のリアルターに

「こんな挑発には乗らないで！」

「この家にこれ以上の上乗せは必要ないと思う」

とキッパリ言われたのでそのままの値段で上乗せしませんでした

翌朝になっても”ナシのつぶて”で音沙汰ナシ

私たちのリアルターもまた新しい物件の写真を次々送ってきて

あの物件のことはもう忘れろってことなのか？と

後味の悪い不信感だけがジトーっと残っていました

お昼過ぎになってまたもやリアルターからの電話

またか～っと面倒くさーと思いながら電話をとると

「アナタ達のオファーがアクセプトされたわよ！！！！！」と

連絡が入りました！

最初、はぁ？「ちょっと意味分かんないんですけどー」て感じでしたが

アナタ達のキャッシュオファーが最終的に受け入れられたと聞き、

やはり最後に「Cash is King！」は勝つ！という結果になりました

ちなみに私たち以外の最終決戦の３組はさらに$16,000（２１８万円）上乗せする人や

６万ドル（約８００万円）上乗せする人もいたそうですが

ちゃんと現在の銀行残高を見せたのは私たちだけだったそうです

ほかの人は本当に頭金を十分持っているのか、

現金を持っているのかを見せずに、

または現金を持たずに買おうとしていたのかと思うと

マジで「ちょっと意味わかんないんですけどー」です

ということで遂に、私たちはハワイで物件を購入することができました❤