２０２２年８月初めにやっとコンドを購入しました
けれども私たちは現在もサンフランシスコ近郊で仕事をしています
なので今すぐハワイに引越しはできないので
とりあえず購入したコンドミニアムを貸し出すことにしました
購入してから貸し出すまでのプロセスを詳しく説明しますので
ハワイで別荘やセカンドハウスを買って貸し出す計画の人は
ぜひ参考にしてみてください
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購入を決めたら支払う前にインスペクション(点検、検査）は必ずする
家購入を決めたら支払いする前にまずインスペクション（検査、点検）が必要です
この家に致命的な不備はないか
もし不備が見つかったら売り手に修理してもらえるのかを確認します
ただし”As Is”（アズイズ）といってこの状態のままで売ります！と
売り手が一切修理をしない場合もあります
買い手はAs Isの状態でよければ購入します
なので修理は買い手が購入後に自分でするということもよくあります
但し、高額な修理が必要な場合は売り手に修繕してもらうか
修繕費用分を割り引いてもらうよう交渉します
もしインスペクションの段階で致命的な修理が必要だと判明したら
買い手が購入を辞めることも可能です
けれどもインスペクションの会社もピンキリで
ちゃんと検査してくれていなかったために
あとになって高額な修理費用がかかることもありますので
インスペクション会社選びは重要です
しかし私たちのように他の州や外国から
地元のインスペクション会社の良し悪しを見極めることはほぼ不可能です
この場合はやはりリアルター（不動産屋）が懇意にしている
インスペクションの会社を信用するしかありません💦
実際に私たちもインスペクション会社の検査報告書に
”ガス漏れしていないか調べることを強く勧める”と記載されていて
実際ガス会社が開栓に来たら、
「ガス漏れの可能性があるので改めてテクニシャンを連れてきます」と
言われてしまいました💧
結局２週間後の予約をとってガス会社のテクニシャンが来た時には
「ガス漏れは見つかりませんでした」と言われ（なんじゃソレ？）
２週間もの間、賃貸に出す期間が遅れるという
いかにも”ハワイあるある”の災難に見舞われました
しかもコンドミニアムの管理をしている会社（アソシエーション）も
こちらがガス漏れ報告をしようとコンタクトをとっても一切連絡がつかず
２週間後にやっとアソシエーションからメールの返信がきて
「私達は個々の家のガス漏れは関知しません、自分で修理してください」
という答えが返ってきました
これを読んでくださっている日本にいる方には
絶対に理解できないことだと思いますがアメリカでは結構あります
悲しいことに😢😢😢😢😢
多分この手の怠け者アソシエーションは
ガス爆発が起きて何百億円の訴訟になって倒産して終わり…….💧
というこれまたアメリカに在りがちな末路になるとは思うのですが…….💧
家購入の際に競合相手に競り勝ちたいがためにインスペクション（検査）をはずして購入してしまい（はずすと条件が良くなり売り手に選ばれやすくなるから）、めでたく競り勝って家を購入出来たはいいが、あとで故障や修理がみつかり高額な修繕費を払わされるというひどい目に遭う購入者が増えているそうです
エスクロー（支払い審査）の期間はローンの場合４５日、キャッシュの場合１５日
実際購入が決まると次は支払いの手続きに入ります
不動産会社に支払う購入手数料は売り手、買い手共に３％ずつ
合計６％は売却金額から差し引かれます
つまり”売り手負担”ということです
買い手は”エスクロー費用”だけを上乗せされて支払います
エスクローとは（Escrow）
取引の際に、売り手と買い手の間に信頼を置ける中立な第三者を仲介させること、またはそのサービスをいう。不動産取引の安全を確保するためにアメリカで発達した仕組みであり、最近は電子商取引の決済においても活用されている。
不動産取引の場合には、エスクローサービスを提供する第三者は、売り手からは権利証書等を、買い手からは代金を寄託され、物件の確認、決済、登記、引渡しなどの業務に当たる。
現金購入の場合は最速１５日でエスクロー期間が済み
売り手にとっては確実に素早くキャッシュが手元に入ります
その為、不動産購入の際には現金購入の人が競り勝つケースが多いのです
購入したらすぐに火災保険に入る
代金を支払ってめでたく自分の家になったら
すぐに火災保険に入ることをお勧めします
保険は車、家などひっくるめて同じ保険会社で入ると割引があるので
ハワイの物件も従来から私達が加入している保険会社で加入したかったのですが
今現在カリフォルニアで加入している保険会社では
州が変わるとライセンスがちがうので加入できないことがわかりました
そこでハワイの保険会社に片っ端から電話をして
加入しようとしましたが保険会社によって
価格にものすごい差があり（コンドの場合、年間＄300～＄1,000）
中には家の中にある電化製品全部ひっくるめて保証できる保険もありました
それからコンドミニアムの保険に加入する場合は
必ずどこのコンドミニアムかを伝えて各コンドミニアムが定めている
保険に加入しなければなりません
たとえばこの地域のコンドはハリケーン保険に必ず加入しなければいけない、とか
最低保証が１ミリオン（約一億円）以上の保険に入らなければいけない、など
条件に満たない間違った保険に加入してあとでコンドから
追加で保険に入るように注意されることがあります
保険を購入する場合は事前に条件などを調べてから入りましょう
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家を賃貸する場合はプロパティマネージメント会社と契約する
プロパティマネージメントとはつまり”管理会社”のことです
ハワイで家を購入する場合
自分自身で住むためではなく
別荘、セカンドハウスとして購入する人も多いと思います
その場合は管理会社にお任せすることになるのですが
ハワイはプロパティマネージメントの会社が大変多く
地域や物件によっても条件は様々のようです
私達が調べたところによると
月々の管理費用はだいたい家賃の10％～12％ぐらいのようです
それ以外にも様々な条件があるのですが
さすがハワイ！管理会社はどこも完全に”上から目線”の対応で
私達も少し戸惑っています💦
- 管理費用は月々の家賃の１０％～１２％
- 最初に＄２００～＄５００のデポジット（預り金）が必要
- テナントとの賃貸契約は最初は一年契約、その後は月々の契約
- 解約はオーナー側、管理会社側共に６０日前に申し出る（遅れた場合は要ペナルティ）
- ペット（犬）は禁止してもサービスドッグ（介護犬）の場合は断れない（断ると差別とみなされ訴えられます）
- 庭師やクリーニングはプロフェッショナルに委託する 費用はオーナー負担
一番エグイと思ったルールは
＄５００以下の修理はオーナーの許可なしで出来る でした！
たとえ毎月＄５００の修理があっても勝手に修理して家賃から差し引かれます!!
ハワイの管理会社はオソロシイ💧💧💧
もしワイキキでバケーションレンタル（短期）をする場合は
毎月の管理費用も20％～30％と少々高めです
これは毎回お客様が出入りするたびに清掃が入るので仕方ありません💦
その代わり賃貸期間も短いのでその分、回転率も売り上げも上がります☺
しかしワイキキは世界中のどんな人が借りるのか全く分からないし
部屋をきれいに使ってくれるかどうかは未知数です
ちなみに私達の購入したコンドミニアムは
ワイキキからかなり離れた郊外にありますので
テナントも長期（年単位）で借りる人がメインです
なのでプロパティマネージメント会社が選ぶテナントが
最悪の人だったら万事休す、最低一年間は我慢しなければいけません💦
一旦プロパティマネージメントの会社と契約してしまったら
あとは野となれ山となれ、お任せするしかありませんね
自分で管理することができないのですから
海の向こうから指をくわえて見ているしかなさそうです💧💧💧
プロパティマネージメントの会社選びは慎重に！
私たちが実際に経験したエピソードなのですが
家を購入した時のリアルターが紹介してくれた
プロパティマネージャーに会った時の第一印象が
あまりにもPushy(押しの強い人）で私たちは圧倒されてしまいました
購入後、ハワイへ行って初めて自分の購入した家を見たのですが
家の中も一つ一つの部屋を見てまわり
決め手となったお気に入りの庭もゆっくり噛みしめるように歩いてみました
そこへ二人のマネージメント会社の女性が家に入ってきて
グルグル家を見回しては修理が必要な場所を舐めまわすように見て探し、
「修理はこちらでしますから」と事務的にいわれました
- ドアノブと鍵は全部変えます（これはわかる）
- 初期のデポジット（預かり金）は＄５００です（なんのために？）
- 最初の掃除の費用は＄４００です（きれいなのに？）
- 庭の手入れにガーデナー費用は月２回で＄１００です（けがすると困るのでこちらでプロを雇います）
- その他修理が必要なところはこちらで全部修理します
などなど、あまりにも強引にアレコレ費用のことを言うので
私達もだんだんうんざりしてきました
一番腹が立ったのは
庭に裸足で出て（玄関で靴を取らずに）そのまま新しい絨毯の上に
上がって歩き回った挙句、床が少し汚れてるね、と言い放ちました
他人の家を平気で汚すデリカシーのない人に私たちの家は任せられない、と思い
リアルターにそのことを伝えて別のプロパティマネージメント会社を探すことにしました
ハワイの友人の助けもあって新しい会社はすぐにみつかりました
今度のマネージャーは日系人で評判もよかったので少し安心しました
条件はだいたい同じようなことを言っていましたが
- 初期のデポジットは＄２００
- 最初の掃除は必要ない
- 庭の手入れも最初に木をトリミングしておけば月一回の手入れで十分
ということで初期費用もかなり抑えられることがわかりました
ちなみにハワイには日本語を話すプロパティマネージャーも
たくさんいるようですし、自分がこの人ちょっと合わないな、と思ったら
変えるのもアリだと思います
比較的ワイキキなどの観光客が多い地域だとマネジメント会社も
条件も色々ありますので、日系のローカル新聞などで探すのもいいと思います
そのほかウエブサイトで
“ハワイ、プロパティマネージメント”など日本語のキーワードで探してみてください
読んでいただいてハワイで物件を購入して賃貸に出すのは
ちょっと敷居が高いかなぁ、と思った人も
これら一連の手続きはハワイの日本人の不動産屋やプロパティマネージメントに
丸投げのお任せで大丈夫ですので
儲けよう！と思わずに
ハワイで別荘を購入したいけど
自分たちが行かない時は貸し出しして
維持費が浮いたらラッキー！ぐらいにお考えの方には
向いていると思います
但し今年の始めからハワイの法律が変わり
ワイキキエリアの短期の賃貸はほとんどが３０日から
に変わったそうですので（ホテルの利益を守るためだそうです）
今までよりは回転率が下がった、と考えたほうが良さそうです
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