ハワイで物件を購入して賃貸する場合の注意点

ハワイがメッチャ好き！という人の中には

何回も行くうちにハワイが気に入って老後の楽しみとして

別荘を持ちたい、と考える人もいらっしゃると思います

また投資目的で購入、なんて人もいらっしゃると思います

物件はタイムシェア、バケーションレンタル、長期住居用物件などなど

普段自分たちが行かない時は賃貸として貸し出す方法も様々です

でも購入する前によ～く考えてみてください！

色々と思いがけない出費があるので要注意です

私のようなド素人に言われなくても知ってるよ！

という人がいらっしゃるとは思いますが

実体験や友人で実際に賃貸している人から聞いた意見などをもとに

購入前に想定しておいたほうがいいことを

書ておきたいと思います

家を購入したら月々の最低の諸費用は？

不動産のプロではありませんが

私の経験や人から聞いた話によりますと

最低の諸費用は↓これだけかかります

ハワイの場合、カリフォルニア州と比較すると

火災保険と固定資産税は半額以下だと思います（ハワイのほうが安い）

HOAは基本、コンドミニアムなどの共有部分がある物件にかかってきます

一軒家のHOAは割安で家の周りの草木のメンテナンス費用（月額$５０～）だけです

HOAに関してはワイキキあたりのリゾート仕様（プール付き等）かどうか？

築古物件かどうか？でかなり費用が変わってきます（月額＄300～＄1,000程度）

私の経験から言うと

ハワイで不動産を持つと諸経費は

カリフォルニア州に比べてかなり割安オトクです❤

賃貸物件の管理費用はどれくらい？

自分の家の近所で賃貸貸しする場合は

プロパティマネージメント（管理会社）が必要か？と言われれば

ほとんどの場合を除いて答えはNoです

自分で契約書を作成し、（テンプレートはウエブサイトで検索できる）

バックグラウンドチェックをし、

家賃の振り込みが毎月あるか確認し、

故障の連絡があればオーナー自身で修理するか、

プロのハンディマン（修理屋さん）を送り込むなどして

自身での対応が可能だと思います

しかし日本からハワイの物件を管理するなど

やはりプロパティマネージャーの存在は必須です

プロパティマネージャーの仕事とは主に

当たり前ですがそれぞれに費用が発生します

毎月の仕事は”マネージメントフィー”として

月額家賃の１０％～２０％ぐらいです

場所にもよりますがワイキキ近くですと家賃の２０％程度を覚悟してください💦

修理費用やガーデナーへの庭掃除の費用（庭の大きさと手間による）などは別料金です

バケーションレンタルや短期賃貸の場合は

借主の入れ替えが多いのでその分管理費は高めです

また、バケレンやAir B n B(エアービーアンドビー）のような

形態の場合は出入りの都度、部屋掃除とアメニティ（タオル等）の入れ替えなどの

費用が掛かります

その代わり回転率が高いと高収入が期待できます❤

実際の収益はどれくらい？場所、シーズンによります

ハワイはコロナ禍前はシーズン関係なく年中安定した収益が見込める

最高のロケーションでした

またアメリカ人のリタイア組にも大変人気のスポットなので

不動産マーケットが回復すればまた人気のスポットになるでしょう

アメリカ本土の物件でも繁忙期や季節や場所によりますが

例えばロードアイランド州（東海岸）に賃貸物件を持つ人に話を聞くと

夏の数か月間が勝負ですがその間に一年分の収入を得ることも可能だそうです

一か月２万ドルも可能だとか

またカリフォルニア州にある

スキー場の近くに物件を持つ人によると

シーツ交換や掃除から集客の管理まで全部おまかせで

マネージメント会社に任せることもできます

その上で毎月の家賃から管理費（家賃の約１０～２０％）が差し引かれます

シーズン中とそうでないシーズンでは

これまた収入に増減がありますが。

けれどもシーズンオフは反対に自分たちオーナーが

ゆっくりと家族水入らずで過ごすために使えるので

収益減＝マイナス、とは一概に言えないと思います

このように色々なパターンがありますが

あらかじめどれくらいの諸経費がかかるのか

物件購入前から下調べすることは必須です

ープロパティマネージメントフィーがどれくらいか

ー賃貸物件にどれくらいの手間や諸経費がかかるのか

アメリカやヨーロッパの物件は古い物件が多いので

あとから予想外の修理費用が掛かる、なんてこともザラにあります

特にこちらでは電化製品（冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、食洗機等）は

あらかじめ賃貸物件についてくるもの＝大家側が用意するものです

当然これら電化製品の修理も大家側の責任となります

それでも私の周りの人に聞く限りでは

賃貸物件を持っている人は短期、長期に限らず

だいたい利益が出ている人がほとんどです

またアメリカの場合は賃貸物件を売買することで

キャピタルゲインも期待できます

タイミングさえ間違えなければ

購入時よりも家の価格が上がることがほとんどです

このようなことからアメリカでは家賃収入を

老後の年金の足しにしている人が大変多い、という印象です

日本語対応してもらえるマネジメント会社は意思疎通が簡単

Property Management （管理会社）は

ハワイにはたくさんあるようです

場所柄、世界中から観光客が集まり、

また別荘地として人気の場所でもあり

アメリカからもアジアからも人が集まるところです

なので管理会社も星の数ほどありますが

その中身は”ピンキリ”です

リーズナブルで親切な管理会社に物件を任せると

すぐに借主をみつけてくれますし

何百件という物件を管理していますので

仕事は手慣れたもんです！

借主との対応も素早く、修理もメンテナンスも

お抱えの修理屋さんをすぐに呼んで対応してくれます

修理費用も家賃から差し引いて振り込んでくれるので

オーナーはただ黙って入金を確認するだけのほぼストレス０ゼロ

オススメは日本語対応できる会社

できれば日系の管理会社だと物件探しのお手伝いから

税金の支払いまで全部やってくれます

しかも購入前の相談や購入後の手続きまで

日本から物件購入に来られている方にとっては

心強い味方になってくれます

購入前は情報とスピードが命です

あくまでも私の意見ですが

自分で出来ないことは費用を払ってでもプロに任せる

『餅は餅屋』です

外国の物件でババをつかまされる、なんてこともありますが

現地の不動産サイトを穴を開くほど見続けていたら

だんだん自分のお気に入りの好条件の物件の目利きが出来るようになってきます

あとはプロにマネジメントを任せて一日も早く入居者を見つけてもらい

わからないことがあれば日本語でなんでも聞くことができる

これがベストだと思います

でないと下手に自分でやります、とか合い見積もりとります、とか言うと

アメリカでは「じゃあなんでも自分でやってください」

なんて対応をされて放り出されて

日本に住む日本人の人にとっては

現地の会社は「サービスが悪いなぁ」と

感じることがしょっちゅうあります

こちらに長年住んでいると

英語がわからない上に、不親切な対応をされたことに

怒って、諦めて、挫折して、打ちのめされて、やっと立ち直る

なんてことは日常茶飯事

なので無駄で不愉快な労力はできるだけ避けましょう

プロパティマネージャーは購入した不動産会社に紹介してもらう

では良いプロパティマネージャーは

どのようにして見つけるのでしょう？

どうやら購入した不動産屋さんに紹介してもらうのが一般的なようです

日系の不動産会社から物件を購入すると

プロパティマネージャーはアフターサービスの一つで

必ずといっていいほど紹介してもらえます

不動産会社が管理会社を経営している場合もあります

できれば数人紹介してもらって

諸経費や契約内容などを事前に日本語で確認するのが

ベストだと思います

私も最初に不動産会社に紹介された管理会社はイマイチだったので

ほかの不動産屋さんに紹介していただいた管理会社と契約することにしました

その際、最初の管理会社で納得できなかった

費用やサービス内容を質問して今度のところは納得できる範囲だったので

この管理会社に管理を任せることが決断できました

このようにできればいくつかの管理会社に

聞いてから決めるのがいいと思います

”予想外の出費”ではなく”想定内の出費”にしておく

前述のとおり、アメリカの物件は古い物件が多いので

購入してからあちこち修理箇所が発覚します

少しでも購入後の発覚、出費がないようにするには

購入直後の”インスペクション（物件の調査）”を行います

調査費用は買い手側持ちなのですが

致命的な欠陥箇所がないかプロの目で調べてもらってから

購入したほうがいいに決まっています

私のインスペクションの時も

わずか一時間のインスペクションで報告書だけちゃっかり作成して

＄５００ドルも支払ったにもかかわらず

あとになって結構色々要修理の箇所が出てきました

バスルームのシャワーもちょっとだけ流して「ハイ、OK！」で

あとになって漏れがみつかった、とか。

これも何分ぐらい流せば漏れがみつかるのか

誰にもわからないですよね💦

また、借主によって細かいことを全部管理会社に押し付けて

自分で電球一個交換しない、なんて人もいます

この場合もプロパティマネージャーの判断で

「消耗品はこちらでは対応しかねます！」と

ピシャっと言ってくれると助かりますよね

一番怖い話がカビ問題です💧

アメリカでは”Mold（カビ）”に対してプロパティマネージャーは

非常に敏感です

その理由はカビでオーナーが訴えられるケースが一番多いからです

「健康を害した💧」、などと言われた日にゃぁ　

投資物件も全てパー、”詰んでしまうのです💧”

以前私が賃貸物件に住んでいた時も

私が何もクレームしなくてもある日突然管理会社から

バスルームを修理します、と言ってきて

フロアを全部張り替えました

また知人の話ではカビで健康を害したとクレームされて

今までの数年間分の賃貸料以上の金額を訴えられたそうです

アメリカではオーナーの権利のほうが強く、

賃借人に一方的に退去を言い渡すことができるのですが

中には難癖をつけてお金をふんだくる恐ろしい賃借人もいます

この場合たとえバスルームを使用しているのが賃借人であっても

オーナー側の管理責任が問われます

このような思わぬ出費にあとで悩まないように

プロパティマネージャーに任せて対処してもらうか

自分で管理する場合は賃借人をよ～く選びましょう

利回りは日本より悪い💧　でもキャピタルゲインは期待できます！

最後に肝心の利益のお話ですが

賃貸料の利回りはハワイでは平均して２～５％程度です

メッチャ悪い！ほな辞めるわ！

と思う方も当然だと思います

日本では１０％の利回りがなければ投資する意味がない、

みたいに言われます

けれどもキャピタルゲイン（売却時に出る利益）が

日本とはちがい、よっぽど変な物件をつかまされない限り

期待できます

買うタイミングと売るタイミングさえよければ

もとの家の価格の数倍にもなるので

フツーに一般的に家を数年ごとに売買して

”わらしべ長者”みたいにして

ドンドン大きな家に住み替える人もいます

またアメリカでは家の買い替えを一か月以内にすると

その売却益にかかる税金がチャラになる、という

税制優遇措置もあります

（こちらに関しては私の知っているのは賃貸物件から賃貸物件への買い替えの場合）

実際に家の買い替えを一か月以内に済ませるのは簡単ではないのでしょうが

多分、これにも裏技があるのだと思います

アメリカは個人が自力で富の蓄積をする場合

積極的に国がバックアップしてくれているように感じます

なので相続税に関しても非常に優遇されていると思います

（どこかの国のように国民の貧富の差が不平等にならないように、というよりは）

”個人で築いた富はあくまでも個人のもの”

国が”税金”という形で徴収するのはおかしい、と考えるのでしょう

今回は少し長いブログになりましたが

日本とアメリカの違いに少しでも興味を持って下さり

アメリカで物件購入する際の参考になればと思います