これまで一か月間、インターネットを使って
オアフ島で家を探していました
いい物件がみつかったので
いよいよオファーを入れることにしたのですが
ナ、ナ、ナントこの一か月でローン金利が１％以上も急上昇！
アメリカでは先月から12％の家が値下げしていて
住宅購入率が7％減少していて
30年固定金利が1％以上急騰で今日現在(2022年4月10日）5.2％になりました
この1％の上昇は30年にすると
合計支払額は３０％増しということになるそうです
そりゃあ、今買うのやめよう、
今売りに出すのやめよう、
と思うのも無理ありませんよね
ということで
私達の”ハワイ移住計画”もしょっぱなから
出鼻をくじかれてしまいました💦
家を購入する場合はまずリアルターを通じてオファーを入れる
アメリカで家を購入する時は
週末のオープンハウスに行くか
リアルターに直接頼んで内見させてもらいます
それからリアルター（不動産屋）を通じて
①売り手の不動産屋にオファーを入れます
”売出し価格”に対していくら上乗せするかは
買い手次第ですが他の買い手がいくらぐらいで
オファーを入れてくるかポーカーゲームのように
相手の手の内を探りながら入れます
ちなみにローン購入のオファーよりも
キャッシュオファー(現金一括払い）のほうが強いです
それはローンオファーの場合は本当にローンが可能か
審査をするのに日数がかかり、結果審査が通らない可能性があるからです
ローンブローカーにローン金額を査定してもらう
オファーを入れたらお次は
②ローンの金額、利率の審査をしてもらいます
審査するのは主に銀行かローンブローカーになります
個人の属性によってどちらがいいかは一概には言えませんが
ローンブローカーは”こんな私達でも貸してあげますよ❤”と言ってくれる
ローン会社をアメリカ中から探してくれます
そのためにまずは購入予定の物件の価値を査定します
次に買い手の支払能力を審査します
買い手の資産、年収、クレジットヒストリーなどです
クレジットヒストリーは専門の会社に依頼して
ソーシャルセキュリティナンバーから調べることが出来ます
800点以上はA判定になります
コレ、日本人は借金を嫌う傾向があるので
一概には言えませんがスコアの高い人が多いのは事実です
クレジットヒストリーとは：
現在のローンの有無や返済状況、これまでの滞納状況(交通違反のキップも含む）などからクレジットヒストリーの点数を算出しスコアによってローンの受けられる額が決まります。ただ借金があること自体はクレジットヒストリーには影響しませんし、借金をして金利だけを返済し続けている人も結構います
3月の時点では15年固定ローンが3.667％、30年固定ローンが4.351％ でした
ところが4月になると15年が4.34％‼、30年が5.201％‼に上昇
しかも頭金を55％入れないと私達の物件は買えないことが判明！
（通常は頭金２０％が相場です）
それだけマーケットがホットになりすぎて
資産価値以上の値段がついているので
ローンの上限価格が決められてしまっているのです
あとは自腹で現金で払ってくださいね、ということになります💦
結果、私達も当初ローンを組むつもりが
とてもじゃないけど30年間も年5％以上のローンを払う気にはなれず
現金で購入することになりました
まさかの売り手リアルターからの再三のネゴシエーション⁉
キャッシュオファーを入れると売り手のリアルターから
他の人はもっと高い価格でオファーしてるから
アナタ達がもしどうしても欲しければ価格を上げろ、と
ネゴシエーションしてきました
私達の買い手側のブローカーは
「少しだけなら上げてもいいが、相手のゲームに乗らないほうがいい」と
アドバイスされたので少しなら上乗せする、と返答しました
あとは『果報は寝て待て』です
通常はこのあと、
③家を買うプロセス（エスクロー）に入る
ことになるのですが
その2日後にリアルターから連絡が入り、
「おめでとうございます！アナタ達のオファーが選ばれました‼」
見事私達が競り落としたのかと思いきや、
「但し売り手が次の家を探すまでアナタ達は30日ホールド状態です」
「そのあとエスクロー（契約のプロセス）となります」と言い放ち
さらに、「家の価格はそのままでロックされますからね❤」という始末💧
つまりこれは、
私達は30日間おあずけ状態→そこからエスクローに一か月→金利さらに上昇→家の値段はダダ下がり
そのタイミングで2か月前の高い値段で買え、というワケです
冗談じゃあない！ふざけるんじゃねえよ！
今まで散々ネゴシエーションして待たせて
自分の都合のいいように事を進めるとはひどいリアルターです
アメリカでは当たり前？こんなリアルターには気を付けましょう
よく、交渉事は相手に主導権を取られたら負け
なんてことを言いますが
私達がカリフォルニアで現在のコンドミニアムを購入した時は
こんなひどいリアルターはいませんでした
どちらにも主導権を握らせないよう事前にキッチリと
法律で様々なことが決められていました
- リアルターは一人に絞り、他のリアルターとは一切交渉できない
- 初期費用分（最低２０％の頭金+購入諸経費+最初の2か月分のローン費用）の残高証明を提出
- オファーがアクセプトされたらすぐエスクローの手続きに入る
- 売り手が延長して住み続けたい場合は買い手に月々の家賃を払う
とにかくアメリカにはいろんな人がいるので
あとでトラブルにならないように法律で何から何まで
こと細かく定められています
なので「こんなタチの悪いリアルターは自分で交渉して自滅した」と
私達のリアルターは話していました
家を買うのに「キュウリ3本で1000円でどうや⁉」みたいな
交渉をするリアルターには要注意です
気に入った家は縁があったら必ず買える時が来る、と信じる
時々、こんなにいい家は滅多に出ない💦
すぐにオファーを入れないと他の人に取られる💦
などと焦らせる人がいますが
自分の気に入った家というのは待っていれば絶対に
ある日突然、向こうからやってきます
そしてコレ！と思ったら意外とスッとオファーを入れることができます
ダメだったら”縁がなかった”と諦めて
すぐに頭を切り替えて次を探すとまた見つかります
私達も今回のコンドミニアムは縁がなかった、と思って
すでに次の物件を探しています☺
但しこれからアメリカの不動産市場はますます金利が上がり
ローンが組めなくなり購入はますます厳しくなると思います
いつになったらハワイに住める日が来るのでしょう…….💧💧💧
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